Immobilien als Kapitalanlage: Genossenschaftswohnungen als Alternative zum Eigenheim?

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Wer langfristig investieren und ein geringeres Risiko eingehen möchte, ist mit Immobilien als Kapitalanlage gut beraten. Viele Anleger suchen ihr Glück in Genossenschaftswohnungen, die jedoch schwer zu finden sind.

Immobilien als Kapitalanlage: Geringes Risiko, niedrige Rendite

Viele Anleger können sich mit schwankungsintensiven Kapitalanlagen nicht anfreunden und wünschen sich eher Immobilien als sichere Alternative. Hier können sie selbst wohnen und müssen keine Mieterhöhungen befürchten. Auch zur Vermietung sind Immobilien ideal und dienen damit als praktische Nebeneinkünfte.

Wer nicht professionell in der Immobilienwirtschaft tätig sein möchte und nach entsprechenden Stellen Ausschau hält, muss für die Eigenvermietung auch nicht gleich über eine Weiterbildung Immobilien und das zugehörige Business bis ins Detail kennenlernen. Ein grundsätzliches Verständnis schadet aber nicht.

Rund 2000 Wohnungsgenossenschaften sind in Deutschland registriert, sie alle halten über zwei Millionen Wohnungen. (Foto: Shutterstock- Slavun  )

Rund 2000 Wohnungsgenossenschaften sind in Deutschland registriert, sie alle halten über zwei Millionen Wohnungen. (Foto: Shutterstock- Slavun )

Voraussetzungen für Immobilien als Kapitalanlage

Damit ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage infrage kommt, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Zuerst einmal sei dabei bedacht, dass immer mehr Menschen auf das sogenannte Betongold setzen, weil andere Geldanlagemöglichkeiten kaum noch einen Gewinn abwerfen. Die Nullzinspolitik der EZB hat dazu geführt, dass Sparanlagen nur wenig lukrativ erscheinen, auch wenn Tages- und Festgeld ebenso sicher sind. Der Markt ist daher umkämpft, gute Angebote für Kaufobjekte finden sich immer weniger.

Die wichtigsten Voraussetzungen, die eine Immobilie als Kapitalanlage erfüllen muss, sind:

  • attraktive Lage
  • gute Infrastruktur in der Nähe
  • Bausubstanz ohne versteckte Mängel
  • Vermietung oder Eigennutzung möglich
  • keine Vorbelastungen durch Vorkaufs- oder Wohnrechte
  • passender Mietpreismultiplikator
Die Lage bestimmt den Preis. Alleinstehende Häuser sind zwar nett ob es den Preis nach oben treibt ist fraglich ( Foto: Shutterstock-_ Bildagentur Zoonar GmbH_)

Die Lage bestimmt den Preis. Alleinstehende Häuser sind zwar nett ob es den Preis nach oben treibt ist fraglich ( Foto: Shutterstock-_ Bildagentur Zoonar GmbH_)

Von Mikro- und Makrolage: Lagerisiko richtig einschätzen

Der Wert einer Immobilie hängt eng mit ihrer Lage zusammen. Wenn die Wohnung oder das Haus in Alleinlage liegt, mag das idyllisch wirken. Wenn diese Alleinlage aber bedeutet, dass es keinerlei Verkehrsanbindung gibt und spätestens im Winter ein Problem mit der Zufahrt besteht, weil kein Winterdienst fährt, ist die hübsche Lage eher ärgerlich. Auch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Entfernung zu Schulen und medizinischen Einrichtungen, Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie zur Arbeit spielt eine Rolle.

Nicht zuletzt sollte beachtet werden, wer ansonsten in der Gegend wohnt. Ältere Menschen, die eher Ruhe suchen, werden in einer belebten Umgebung mit Discos, Bars und vorwiegend jungen Menschen nicht glücklich werden. Umgekehrt wollen Familien sicherlich die Nähe zu Spielplätzen und Kultureinrichtungen, zu Schulen, Kindergärten und Sportplätzen suchen und nicht in einem „Rentnerviertel“ leben wollen.

Wichtige Fragen vor dem Kauf der Immobilie sind bezüglich der Lage zudem:

  • Welche wirtschaftliche Entwicklung ist für die Region geplant?
  • Wie wird sich die Bevölkerung voraussichtlich entwickeln?
  • Gibt es einen hohen Leerstand bei Wohnungen und Häusern?
  • Wie lange bleiben Immobilien in der Region durchschnittlich auf dem Markt?

Wachstumsreiche Regionen bieten bessere Renditechancen, wenn ein Objekt als Kapitalanlage ausgewählt wird. Die Kosten für eine Immobilie dort können allerdings auch höher sein. Sinnvoll ist der Kauf nicht nur in den als A-Städten bezeichneten Metropolen, sondern auch in B- und C-Städten, die attraktive Stellen bei interessanten Unternehmen bieten und zugleich mit Universitäten aufwarten. In ländlichen Regionen mit schlechter Verkehrsanbindung sind die Renditechancen gering, die Bevölkerung schrumpft dort immer weiter.

Video: Vorteile einer Wohnungsgenossenschaft

Kapitalanlage Genossenschaftswohnung: Sichere Alternative zum Immobilienkauf?

Rund 2000 Wohnungsgenossenschaften sind in Deutschland registriert, sie alle halten über zwei Millionen Wohnungen. Diese Wohnungen werden nur an die Mitglieder der Genossenschaft vermietet und sind nicht auf dem freien Markt zu finden. Dafür übernehmen die Genossenschaftsmitglieder Kosten für einen Anteil zwischen 200 und 1000 Euro. Teilweise werden die Pflichtanteile auch für Beträge von bis zu 20.000 Euro vergeben.

Mitglieder müssen profitieren

Wohnungsgenossenschaften sind nicht darauf ausgelegt, dass sie zwingend Gewinne erwirtschaften müssen. Vielmehr ist die Maßgabe, dass die Mitglieder profitieren, was bei derzeitigen Renditen von zwei bis vier Prozent durchaus im Rahmen des Machbaren liegt. Allerdings sind lukrative Genossenschaftswohnungen keine monatlichen Geldspender oder Möglichkeiten, einmal im Jahr die Rendite zu kassieren.

Vielmehr werden die Anteile verzinst zurückgezahlt, wenn derjenige aus seiner Wohnung wieder auszieht. Ein wenig ist das mit einer Mietkaution vergleichbar, die auf ähnliche Weise funktioniert. Diese Kaution müssen diejenigen, die Genossenschaftsanteile erwerben, aber noch zusätzlich aufbringen.

Das Genossenschaftsgesetz sieht vor, dass die Mitglieder regelmäßig über alles Wichtige informiert werden. Wichtige Entscheidungen werden nach vorheriger Abstimmung getroffen. Außerdem gibt es eine Wahl zum Vorstand sowie zum Aufsichtsrat, welche auf den sogenannten Vollversammlungen gewählt werden. Jedes Genossenschaftsmitglied hat dabei das gleiche Stimmrecht.

Lohnt sich der Eintritt in eine Genossenschaft?

Immobilien als Kapitalanlage sind beliebt, mittlerweile sind auch die Vorteile von Genossenschaftswohnungen bekannt. Allerdings lohnt sich der Eintritt in die Genossenschaft nur für diejenigen, die eine langfristige Planung sicherstellen können. Wer aufgrund ständig neuer Stellen immer wieder umzieht oder wer nicht auf eine neue Wohnung warten kann, hat von der Genossenschaftswohnung nichts.

Teilweise dauert es Jahre, bis eine solche frei wird, denn Genossenschaftswohnungen sind begehrt. Umgekehrt gilt aber, dass diejenigen, welche eine solche Wohnung finden, die Kosten aufbringen und dann darin wohnen, ein lebenslanges Mietrecht genießen. Kein Vermieter kann mit Eigenbedarf daherkommen und eine Kündigung aussprechen.

Im Umkehrschluss gilt aber, dass diejenigen, die lange in der Wohnung bleiben, von ihrer Kapitalanlage wenig haben. Wer nicht auszieht, bekommt die verzinsten Anteile auch nicht ausgezahlt und ist insofern für die Dauer des Wohnens einem normalen Mieter gleichgestellt.

Video: Steuern sparen mit (Familien)Genossenschaften in Deutschland – Update 2020

Knappe Genossenschaftswohnungen in Großstädten

Wie bereits erwähnt wurde, dauert es mitunter Jahre, bis eine Genossenschaftswohnung frei wird. Um an eine solche zu kommen, müssen sich die Interessenten auf eine Warteliste setzen lassen. Diese Wartelisten sind lang und erfassen teilweise nur diejenigen, die zuvor ihre Pflichtanteile erworben haben. Das wiederum bedeutet aber, dass die Pflichtanteile bezahlt werden, die Wohnung steht aber nicht zur Verfügung. Gewohnt wird während der Wartezeit woanders, wo eben auch Miete gezahlt werden muss.

Gerade in Großstädten ist die Liste der wartenden Anwärter lang. Inzwischen gibt es vielfach sogar Aufnahmestopps für alle, die nur wegen der Geldanlage in die Genossenschaft eintreten wollen und die selbst gar keinen Wunsch zur Anmietung einer Wohnung haben. Diese Interessenten können sich vielleicht auf eine Warteliste setzen lassen, was aber bei den einzelnen Genossenschaften unterschiedlich geregelt wird.

Dabei sind ni, stimmt etwas nicht.
cht alle Genossenschaften wirklich seriös. Es ist daher empfehlenswert, vor dem Kauf der Anteile unbedingt die Satzung sowie den aktuellen Geschäftsbericht zu lesen. Eine seriöse Wohnungsgenossenschaft ist daran erkennbar, dass die Zahl der Mitglieder ungefähr passend zur Anzahl der Wohnungen steht. Übersteigt die Anzahl der Genossen die Wohnungsanzahl um ein Vielfaches

Risiken bei der Kapitalanlage in Genossenschaftswohnungen

Die Rendite bei Genossenschaftswohnungen ist hoch, daher scheint die Form der Geldanlage für alle, die ohnehin in eine Mietwohnung ziehen möchten, interessant zu sein. In vielen Fällen ist sogar ein soziales Investment möglich. Allerdings ist die Geldanlage nicht frei von Risiken, welche sich teilweise bereits beim Lesen der Bilanzen sowie der Geschäfts- und Jahresabschlussberichte zeigen.

Wichtig zu wissen: Die Anteile, die hier einbezahlt werden, unterliegen nicht der Einlagensicherung. Das wiederum bedeutet, dass ein Totalverlust bei Insolvenz der Genossenschaft drohen kann. Allerdings wird eine Genossenschaft bei Insolvenz meist von anderen Genossenschaften übernommen, sodass die Vermietung weitergehen kann. Wie genau die Verteilung der Anteile dann geregelt ist, muss aus der Satzung entnommen werden.

Ein weiteres Risiko besteht in der Nachschusspflicht, die greift, wenn im Rahmen der Insolvenz nicht genügend Insolvenzmasse festgestellt werden kann. Die Gläubiger fordern ihr Geld, welches sich am Ende von den Anteilseignern geholt wird. Die Nachschusspflicht kann allerdings aus der Satzung ausgeschlossen werden.

Über den Autor

Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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