Renditeobjekt Mehrfamilienhaus bauen: Clevere Finanzplanung steht vor dem Baubeginn

Immobilien mit mehreren Wohneinheiten gelten als sichere und langfristige Investition und stellen eine wichtige Alternative zum konventionellen Kapitalmarkt dar. Sie ermöglichen laufende Einnahmen, wenn die Wohnräume vermietet werden und werfen eine gute Rendite ab, wenn der Immobilienwert steigt.

Die Vorteile der Investition in ein Mehrfamilienhaus sind:

• stabile Einnahmen, die auch als Altersvorsorge genutzt werden können
• sichere Geldanlage als Schutz vor Inflation
• steuerliche Ansetzbarkeit
• Mieteinnahmen können zur Baufinanzierung genutzt werden

Vor allem der letztgenannte Punkt ist eine wichtige Überlegung: Wenn zum Bau des Mehrfamilienhauses ein Kredit aufgenommen werden muss, stellt sich die Frage nach der Rückzahlung. Die Bank geht hierbei auf Nummer sicher und bezieht Eigenkapital und die regelmäßigen Einnahmen der Kreditnehmer als Sicherheit mit ein.

Die Rückzahlung kann aber zumindest anteilig auch über Mieteinnahmen ermöglicht werden. Werden die zusätzlichen Wohnräume vermietet oder beteiligen sich beispielsweise die ebenfalls unter diesem Dach lebenden Großeltern an den Kosten, kann das Geld für die Rückzahlung des Kredits genutzt werden. Damit ist eine sicherere Finanzierung möglich, eventuell lassen sich sogar Sonderwünsche damit realisieren.

 

Gibt es Nachteile bei einem Mehrfamilienhaus?

Die Entscheidung zum Bau eines Mehrfamilienhauses wird bewusst nach Abwägung aller Einflussfaktoren getroffen. Das heißt aber auch, dass eventuelle Nachteile zu berücksichtigen sind.

Diese liegen beispielsweise in der höheren Grundsteuer und in den höheren Instandhaltungskosten.

Zudem geht der Eigentümer, der in die Rolle des Vermieters schlüpft, Verpflichtungen ein. Des Weiteren ist das Kapital an die Immobilie gebunden, zumindest solange der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde.

Dass der Bau oder der Kauf eines Mehrfamilienhauses mehr Geld kostet als bei einem Einfamilienhaus, ist einleuchtend. Allerdings kann selbst bei doppelter Wohnfläche im Vergleich zum Einfamilienhaus keine einfache Verdoppelung der Kosten vorgenommen werden. Ein Mehrfamilienhaus ist nicht automatisch doppelt so teuer, nur weil es zwei Wohneinheiten (oder mehr) bietet! Viele Arbeiten müssen lediglich umfassender, Installationen erweitert werden.

Der Grundpreis für bestimmte Leistungen ist immer zu zahlen. Damit ist klar, dass der Bau oder Kauf eines Mehrfamilienhauses finanziell genau geplant werden muss. Ausgehend vom Einfamilienhaus und der Rechnung „Pi mal Daumen“ kommt niemand weiter. Eines vorweg: Teilweise geht es nur mit Abstrichen zum finanzierbaren Haus. Das ist zumindest dann der Fall, wenn ein Kredit zur Finanzierung aufgenommen werden muss, der nicht unendlich erweitert werden kann.

Verschiedene Finanzierungsarten prüfen

Wer ein Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen und damit ein Renditeobjekt erwerben möchte, sollte die Finanzierung gut planen. Eine entsprechende Bonität ist Voraussetzung, denn zumeist wird Fremdkapital nötig.

Die Baufinanzierung wird meist mit der Bank abgeschlossen, teilweise kann sie auch über ein privates Darlehen laufen. Wer aber nicht gerade reiche Verwandte oder Freunde hat, wird den klassischen Weg der Baufinanzierung über ein ausgewähltes Kreditinstitut gehen.

Dort wiederum gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Volltilgerdarlehen

  Die Finanzierung erfolgt ohne Restschuld, die Rückzahlung des Kredits erfolgt in der Zeit der Zinsbindung.

• Annuitätendarlehen

  Eine Zinsbindungszeit wird vereinbart, danach werden die Zinsen neu verhandelt. Eine Restschuld liegt dann noch vor und muss nach den Neuverhandlungen zu den dann geltenden Konditionen beglichen werden.

• endfälliges Darlehen

  Der Kredit wird am Ende der Laufzeit zur Rückzahlung in einer Summe fällig.

Mehrfamilienhaus neu bauen oder doch lieber fertig kaufen?

Mehrfamilienhäuser werden auch als Zinshäuser bezeichnet. Wer hierin investieren möchte, muss sich zwischen dem Bau und dem Kauf des Renditeobjekts entscheiden.

Dabei gibt es verschiedene Aspekte zu bedenken:

• Neubau eines Mehrfamilienhauses

  Bei einem Neubau hat der Bauherr viele Freiheiten und kann sein Renditeobjekt nach eigenen Wünschen gestalten. Es kann sehr individuell ausfallen und entspricht im besten Fall dem neuesten Stand der modernen und energieeffizienten Gestaltung. Eine Vermietung kann geplant werden, eventuell ist es sogar bei der Bauplanung möglich, die Wünsche der künftigen Mieter zu berücksichtigen (zum Beispiel bei einer Vermietung an die eigene Familie oder an Freunde).

• Kauf des Mehrfamilienhauses

  Viele private Anleger entscheiden sich für den Kauf eines bereits bestehenden Mehrfamilienhauses, da sie dafür weniger Fremdkapital benötigen als bei einem Neubau, der mit hohen Baukosten einhergehen kann. Ist eine Sanierung nötig, kann diese individuell geplant und durchgeführt werden. Bei einer vorhandenen Vermietung können zudem direkt die Einnahmen daraus eingeplant werden.

Individualität und Kosten müssen gegeneinander abgewogen werden. Die letztendliche Entscheidung wird meist aufgrund von finanziellen Erwägungen getroffen.

Kriterien beim Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt

Wie immer beim Kauf oder Bau von Immobilien als Renditeobjekte gibt es verschiedene Einflussfaktoren, die dafür sorgen, dass eine Investition lukrativ ist oder sich als Kostenfalle entpuppt.

Unter anderem spielt der Standort eine maßgebliche Rolle. Von ihm hängt die Vermietbarkeit (zumindest bei einer geplanten Vermietung an Außenstehende) ebenso ab wie eine mögliche Wertsteigerung. Wirtschaft, Infrastruktur und Arbeitsmarkt der betreffenden Region sollten dabei berücksichtigt werden.

Es soll an Familien mit Kindern vermietet werden? Dann sollten Kindertagesstätten, Schulen und Spielplätze in erreichbarer Nähe sein.

Auch die folgenden Punkte sind beim Kauf eines Mehrfamilienhauses wichtig:

• Zustand:

  Bausubstanz, Installationen, Dach, Mauerwerk und eventuell erfolgte Sanierungsmaßnahmen sind relevant.

• Energieeffizienz:

  Wie energieeffizient ist das Gebäude? Müssen eventuell Verbesserungen vorgenommen werden? Welcher Energieträger wird genutzt? Wie nachhaltig ist das Mehrfamilienhaus?

• Altlasten:

  Wie wurde das Grundstück früher genutzt? Ist der Baugrund belastet?

• Renditemöglichkeiten:

  Wie ist die prognostizierte Rendite? Wie gut lässt sich das Objekt vermieten? Wie lange dauert es, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis amortisiert haben? Wie wird diese Rechnung durch nötige Sanierungsmaßnahmen beeinflusst?

Zugegeben, eine wirkliche Machbarkeitsstudie ist vor der Entscheidung für oder gegen ein Renditeobjekt nicht gleich nötig. Doch kein Käufer oder Bauherr kommt um eine Renditeberechnung herum.

Dies gilt vor allem dann, wenn das Mehrfamilienhaus nur innerhalb der Familie vermietet werden soll, denn naturgemäß wird bei Familie und Freunden eine niedrigere Miete erhöhen als bei der Vermietung an Fremde. Demzufolge verlängert sich die Amortisation des Objekts.

Zudem gilt es, einen Kassensturz zu machen. Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Danach fragt nicht zuletzt die Bank, die die Bonität des Kreditantragstellers beurteilen muss. Aus der Berechnung ergibt sich, wie viel der Kreditgeber am Ende finanzieren muss.

Reicht das Kapital, das die Bank bewilligt, zusammen mit dem Eigenkapital nicht aus, müssen eventuell Abstriche gemacht werden. Gut, wenn diese schon von vornherein bekannt sind!

Einige führen dennoch an das erträumte Ziel und sind beispielsweise in Eigenleistungen begründet. Bei anderen Einsparmöglichkeiten steht tatsächlich der Verzicht dahinter: Die Gestaltung der Terrasse oder der Außenanlagen kann vielleicht nicht in das eigentliche Bauvorhaben und dessen Finanzierung aufgenommen werden. Am Ende der Berechnung ergibt sich der maximal mögliche Kaufbetrag bzw. die Bausumme, mit der das erträumte Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt umgesetzt werden kann.